지역권 이란?

 

오늘 소개해드릴 지역권은 

앞서 소개해드린 지상권만큼이나 생소한 개념입니다. 

 

으레 '지역'이라고 한다면 '위험 지역', '지역 발전'처럼 

특정 공간을 의미하거나 수도권이 아닌 곳을 

떠올리기 마련입니다만 

물권에서 '지역'은 다른 의미가 있습니다. 

 

 

 

 

땅 지(地)에 부릴 역(役)을 쓰는 말로 

남의 땅을 자기 땅에 이득이 되도록 쓰는 걸 

'지역'이라고 하며,

이 권리를 '지역권'이라고 합니다. 

 

 

 

무슨 뜻인지 바로 와닿지 않으실 겁니다. 

앞서 본 지상권이나 토지 임대차처럼 

남의 땅을 빌려서 쓰는 것도 아니고 

남의 땅을 내 땅에 이득이 되도록 쓴다는 게 

흔하게 볼 수 있는 권리는 아니죠. 

그래서 대중들에게는 생소한 개념입니다. 

 

 

 

 

 

지역권을 가르치는 분들이 가장 흔하게 쓰는 예로는 

통행지역권이 있습니다. 

 

 

 

 

위 그림과 같이 Dominant parcel A(이하 A)라는 땅은 

길(Road)과 떨어져 있어 

Servient parcel B(이하 B)라는 땅을 거치지 않으면 

들어갈 수 없는 상태에 있습니다. 

 

이렇게 길이 없어 남의 땅을 거치지 않고서는 

진입할 수 없는 땅을 법률용어로 맹지(盲地)라고 하며, 

맹지 A의 주인이 자신의 땅을 위해 

B땅을 길로써 이용하려고 할 때 

하는 것이 지역권입니다. 

특히 길로 쓸 권리(Right of way)인 통행지역권이죠. 

 

이때 맹지 A는 지역권으로 이득을 얻는 땅으로 

요역지(Dominant parcel)라고 하며, 

땅 B는 지역권으로 이득을 주는 땅으로 

승역지(Servient parcel)라고 합니다. 

 

 

 

 

토지 편익을 어떻게 쓸지는 정해진 것은 없습니다만 

비교적 자주 언급되는 건 위처럼 길로 쓰는 통행지역권, 

 

 

 

요역지에서 농사를 지을 때 

승역지에서 물을 끌어오는 용수지역권이나 

 

 

 

요역지에 햇빛을 가리지 않게 

승역지의 건물의 높이를 제한하는 일조지역권, 

 

 

 

일조지역권과 유사하게 

요역지에서 주변 풍경을 볼 수 있게 

승역지의 건물의 높이를 제한하는 

관망지역권 따위가 있습니다. 

 

 

 

 

 

한 가지 짚고 가자면 지역권은 어디까지나 

'요역지의 가치를 높이도록'하는 거지 

'요역지 주인의 개인적 이익이 되도록'하는 건 아닙니다. 

(예를 들면 A땅 주인이 B땅에 쓰레기를 매장할 수 있게 한 건 지역권이라고 볼 수 없습니다.) 

 

그래서 한 가지 알 수 있는 점은 

지역권은 땅과 분리할 수 없다는 점입니다. 

지역권은 땅의 가치를 높이는 것이기 때문에 

땅이 없는 자에게 지역권만을 넘기는 건 

말이 안 되기 때문이죠.

땅을 넘기지 않고서 지역권만 타인에게 넘길 수는 없습니다.

 

 

 

마찬가지로 요역지를 다른 사람에게 넘기면

지역권도 요역지를 따라 다른 사람에게 이전됩니다. 

단, 당사자간 안 그러기로 정했다면 안 그럴 수 있습니다.

 

앞서 본 지상권의 경우에는 

타인에게 넘길 수 있던 것과는 대조되죠.

(https://m.fmkorea.com/3162040290)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지역권은 중복이 가능합니다. 

 

 

 

위와 같은 토지가 있는데 A는 길과 연결됐고, 

B는 확실한 맹지이며, 

C와 D는 길과 접촉한 토지가 고도가 높아

길과 연결되지 않았다고 가정한다면 

B, C, D 땅 모두 A를 거쳐서 길로 갈 수밖에 없습니다. 

 

이때 B, C, D 모두 A에 통행지역권을 

중복하여 설정할 수 있습니다. 

 

단, 용수지역권은 좀 특이한 게 있는데 

복수의 용수지역권이 설정된 경우 

먼저 설정한 지역권자가 늦게 설정한 지역권자보다 

용수이용의 우선권을 가집니다. 

 

 

 

A에서 B, C, D 순서로 용수지역권을 얻었다면 

B는 자신이 용수를 이용할 만큼까지 C와 D가 

용수를 못 쓰게 할 수 있고, 

C는 B가 다 쓴 후 자신이 용수를 이용할 때 D가 

용수를 못 쓰게 할 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지역권은 유상이든 무상이든 가리지 않고 

계약으로 이뤄지기도 하지만 

오랫동안 지역권이 있는 것처럼 써왔다면 

취득할 수도 있습니다. 

 

 

 

지역권취득기간은 민법 제245조인 

점유로 인한 부동산소유권의 취득기간을 따라갑니다. 

 

'소유권과 관련해 흥미로운 내용이 있나요?'

(https://m.fmkorea.com/3116547252)

에서 소개해드렸듯이 

소유의 의사로 부동산을 20년 동안

문제되지 않고 공공연하게 점유했다면 

등기를 하여 그 소유권을 취득할 수 있습니다. 

 

지역권은 이에 따라 20년 동안 

문제되지 않고 공공연히 지역권이 있는 것처럼 해왔다면 

등기를 하여 지역권을 취득할 수 있습니다. 

 

이를테면 내 땅으로 갈 때 20년 동안 남의 땅을 

공공연히 길처럼 쓰고 길로 쓰는 걸 그 땅주인도 

딱히 문제삼지 않았다면 등기로 통행지역권을 

얻을 수 있습니다. 

(단, 등기는 부동산의 소유권 이전처럼 그 땅주인의 도움이 필요합니다. 보통은 순순히 해주지는 않죠.) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지역권도 물권이므로 지상권처럼 

땅주인이 바뀌어도 효력이 있습니다. 

 

만약 단순히 지역권 효력과 동일한 토지 사용승락을 받고

다른 사람의 땅을 쓰고 있었다면 

땅주인이 바뀌었을 때 대항할 수 없죠.